#¿Cómo calcular la plusvalía real de una propiedad?
En el sector inmobiliario, uno de los conceptos más importantes —y más malinterpretados— es el de plusvalía.
Muchos propietarios tienden a pensar que la ganancia es simplemente la diferencia entre el precio de venta y el valor inicial de la vivienda. Pero si realmente quieres conocer la rentabilidad neta de una operación, necesitas ir más allá.
En este artículo analizamos de forma clara y técnica cómo se calcula la plusvalía real y qué costes debes tener en cuenta si estás pensando en vender un inmueble.
🧠 ¿Qué entendemos por plusvalía real?
La plusvalía real es la diferencia entre el precio efectivo de venta y la suma total de los costes que se han invertido en poner ese inmueble en condiciones de ser vendido.
Esto incluye no solo el valor de adquisición, sino también todos los costes asociados a la mejora, mantenimiento, gestión y transmisión de la propiedad.
📐 Fórmula de cálculo
Plusvalía real = Precio de venta - (Valor inicial + Coste de reforma + Gastos de venta + Gastos legales + Tributación)
📋 Ejemplo técnico detallado
Supongamos un inmueble heredado con un valor de mercado inicial estimado en 65.000 €, que se vende tras reforma por 110.000 €. Analicemos los costes reales:
ConceptoImporte (€)Valor inicial (herencia valorada o adquisición)65.000Reforma integral (materiales + mano de obra)18.000Honorarios técnicos (arquitecto, licencias)1.500Certificados obligatorios (CEE, cédula, ITE...)350Gastos de comunidad e IBI durante 6 meses1.000Comercialización (fotos, home staging, portales, comisiones)3.000Honorarios legales y notariales2.200Impuesto sobre la ganancia patrimonial (aprox.)2.500TOTAL DE COSTES DERIVADOS93.550Precio de venta final110.000PLUSVALÍA REAL16.450
⚠️ Errores comunes al calcular
No incluir el coste de oportunidad: tiempo sin rentabilizar la vivienda.
Olvidar impuestos: en caso de ganancia, hay que tributar en IRPF.
No contemplar el coste de reforma en su totalidad: materiales, imprevistos, gestión de obra.
Pasar por alto gastos financieros o comunitarios acumulados.
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✅ Conclusión
La verdadera rentabilidad inmobiliaria no está en el precio de venta, sino en la gestión eficiente de los costes.
Si tienes una vivienda sin uso, antigua o heredada, no la malvendas ni te enfrentes solo a una reforma.
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