Lo esencial antes de entrar
Un REO es un inmueble que ya es propiedad directa del banco o fondo. Jurídicamente, comprarlo es una compraventa ordinaria: el activo con menos incertidumbre de los tres, y también el de menor margen potencial.
Lo que puede quedar pendiente
Que sea la opción más simple no significa que esté todo resuelto. Estos dos puntos hay que verificarlos siempre antes de firmar.
Cargas registrales
Oficial El decreto de adjudicación (art. 674.2 LEC) cancela las cargas posteriores a la anotación de la ejecución. Pero pueden persistir cargas anteriores —otras hipotecas previas, embargos previos, servidumbres, afecciones fiscales— que no se cancelan automáticamente. Debes verificarlas con una nota simple actualizada antes de firmar.
Ocupación
Oficial Si el inmueble sigue ocupado y no se tramitó el lanzamiento durante la ejecución —o venció el plazo de un año del art. 675.4 LEC— el desalojo debe tramitarse por una vía distinta: juicio verbal de desahucio por precario o por falta de pago, o la vía penal si hay usurpación tipificada.
Medios Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 crea un juicio rápido para usurpación y allanamiento, con resolución en torno a 15 días. Pero solo aplica a ocupación en sentido estricto —entrada sin título— no a la llamada «inquiokupación», el impago de un inquilino que entró con contrato, que sigue la vía civil ordinaria.
Documentación de la operación
La checklist más parecida a una compra inmobiliaria convencional de las tres.
- Escritura pública de compraventa ante notario, igual que cualquier compra de vivienda.
- Nota simple registral actualizada: titularidad, cargas previas no canceladas y superficie.
- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- Justificante de estar al corriente de IBI y, en su caso, de gastos de comunidad.
- Escritura de cancelación de cargas previas a cargo del vendedor, antes o simultáneamente a la venta, si las hubiera.
- Confirmación por escrito de la situación de ocupación: si se vende libre o con ocupantes. Nunca lo des por supuesto.
Rentabilidad frente a los otros dos
Menos riesgo casi siempre significa menos margen, y el REO no es una excepción a esa regla.
- Sectorial El REO se describe como la operación de menor riesgo y menor margen potencial de las tres: el análisis se parece más a una compra inmobiliaria estándar, con menos incertidumbre pero también menos palanca de rentabilidad.
- Sectorial Una fuente comercial cita, para colateral verificado con LTV real inferior al 55 %: descuentos de acceso del 55 %-70 % sobre tasación, revalorización potencial del 20 %-35 % y un plazo medio de recuperación de 14 meses. Son cifras de una única fuente: trátalas con cautela.
En términos relativos, más consistentes entre fuentes: REO < Cesión de remate < NPL en riesgo, plazo y potencial de rentabilidad. Y en orden inverso en certidumbre y rapidez de disponibilidad.
| Modelo | Riesgo | Rentabilidad potencial | Rapidez |
|---|---|---|---|
| REO | Menor | Menor | Mayor |
| Cesión de remate | Media | Media | Media |
| NPL | Mayor | Mayor | Menor |
Cuánto tarda tener el inmueble libre
Todo depende de una sola variable: si está ocupado o no, y por qué vía se resuelve.
| Situación | Duración típica |
|---|---|
| Vacío, sin cargas pendientes | Semanas (plazos notariales estándar) |
| Ocupado, vía civil (desahucio por precario o impago) | 4-12 meses |
| Ocupado, vía penal exprés (usurpación, LO 1/2025) | ≈ 15 días en juicio rápido* |
Medios * Esta cifra no incluye los trámites previos de denuncia e instrucción, que pueden añadir tiempo adicional. Y solo aplica a ocupación en sentido estricto, no a impago de un inquilino con contrato.
Antes de comprar un REO ocupado
- Pregunta directamente al vendedor por qué vía se resolvería el desalojo —civil o penal— según el caso concreto.
- Calcula si el descuento del precio compensa realmente el tiempo y el coste legal de resolver la ocupación.
- Verifica si hay menores o vulnerabilidad acreditada en el inmueble: son los factores que más alargan cualquier desalojo.
La puerta de entrada más accesible
Si es tu primera operación en este mercado, el REO te da la curva de aprendizaje más suave, con la posibilidad real de financiarlo.
- Verifica siempre cargas previas no canceladas con una nota simple actualizada, aunque parezca limpio.
- Confirma por escrito la situación de ocupación antes de firmar. Nunca lo des por hecho.
- Aprovecha que es el único de los tres que puedes financiar con hipoteca convencional.
Contenido informativo de RENAZE 2025 REAL STATE SPAIN S.L. (CIF B24851099). No constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero, ni recomendación de inversión. Las referencias normativas pueden quedar desactualizadas: verifica siempre la legislación vigente y la situación concreta de cada activo con un profesional especializado.