NPL, cesión de remate y REO. Carteras bancarias off market con descuentos que no existen en el mercado abierto — y con una complejidad legal que tampoco existe en el mercado abierto.
«La ocasión la pintan calva.»
En los activos bancarios está la rentabilidad más alta del sector inmobiliario. Pocos la ven venir, y todavía menos saben aprovecharla. Complejidad legal, sí. Ocasión real, también.
Qué se compra
No son lo mismo, aunque se vendan juntas. La diferencia entre una y otra es qué compras exactamente y cuánto proceso judicial te queda por delante.
Compras el crédito, no el inmueble. El banco te cede su posición como acreedor y tú continúas el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Descuento: el mayor de los tres.
Riesgo: también el mayor. Plazos judiciales largos y posesión no garantizada.
Entras en una subasta ya adjudicada: el adjudicatario te cede el remate antes de la escritura. Te ahorras la parte judicial más incierta.
Descuento: intermedio.
Riesgo: plazos cortos y necesidad de liquidez inmediata.
El banco ya es propietario y el inmueble está libre de cargas y de ocupantes. Compras una vivienda, sin más.
Descuento: el menor de los tres.
Riesgo: el menor. Es una compraventa normal con precio de cartera.
Honorarios, sin rodeos
5 % + IVA sobre el precio de compra · mínimo 7.000 € + IVA
Se factura a éxito, una vez formalizada la compra del activo. Si no compras, no pagas.
| Precio de compra | 5 % teórico | Honorario real | % efectivo |
|---|---|---|---|
| 90.000 € | 4.500 € | 7.000 € | 7,8 % |
| 140.000 € | 7.000 € | 7.000 € | 5,0 % |
| 250.000 € | 12.500 € | 12.500 € | 5,0 % |
| 500.000 € | 25.000 € | 25.000 € | 5,0 % |
Cómo funciona
Capital disponible, plazo al que puedes esperar, tolerancia al riesgo judicial y tipo de salida (venta rápida, reforma y venta, o alquiler). Sin esto, cualquier operación que te enseñemos es ruido.
Acreditación de fondos, estructura de compra (persona física o sociedad) y KYC. Los fondos no enseñan cartera a quien no ha pasado este filtro, y este paso es el que más operaciones retrasa.
Con su nota simple, su situación posesoria, sus cargas y su precio. No listas genéricas: operaciones que encajan en el perfil que definimos en el paso 01.
Cargas posteriores, ocupación, deudas de comunidad, estado del procedimiento judicial si lo hay. Aquí es donde se cae la mitad de las operaciones que parecían buenas — y donde se justifica el servicio jurídico.
Presentamos la oferta al fondo o a la entidad con la estructura correcta. Los plazos aquí son suyos, no nuestros, y conviene tenerlo asumido desde el principio.
Firma y escritura. Es entonces —y solo entonces— cuando se emite nuestro honorario del 5 % + IVA. Si además quieres reformar y vender el activo, esa parte la podemos llevar también.
Calculadora
Margen bruto, margen porcentual y rentabilidad anualizada. Aritmética pura sobre tus propios datos — no hay ninguna estimación nuestra escondida dentro.
Los resultados se actualizan según escribes.
Cálculo basado en los datos que introduces. No garantiza el resultado real de la operación. La rentabilidad anualizada es una aproximación lineal (margen % × 12 / meses): no aplica interés compuesto ni descuenta la fiscalidad de la plusvalía.
Valoración gratuita
Antes de aceptar el precio de cartera que te pasa un fondo, mira lo que dice el mercado abierto para esa zona. Es la primera comprobación de cualquier operación.
Sirve como referencia de mercado, no como tasación del activo. Para eso hace falta un análisis específico, que sí hacemos en el paso 04.
Documentación
La documentación más extensa que hemos escrito. Legible entera aquí, sin registro. El PDF, si lo quieres, a cambio de nombre y email.
La pieza central: cómo se accede a las carteras off market, cómo se analiza un activo y dónde están los errores que arruinan operaciones.
Leer el manual A fondoQué compras exactamente, qué proceso judicial queda por delante y cómo se calcula el precio.
Leer la ficha A fondoCómo funciona la cesión, qué plazos maneja y por qué hace falta liquidez inmediata.
Leer la ficha A fondoLa vía más simple: qué descuentos son realistas y qué hay que revisar igualmente.
Leer la fichaPreguntas frecuentes
Un inmueble o un crédito con garantía inmobiliaria que no está publicado en ningún portal. Se mueve en carteras internas de bancos, fondos y servicers.
El acceso no depende de buscar mejor: depende de tener la relación con quien las gestiona y de llegar con la documentación en regla. Por eso hay tan poca gente operando aquí.
A éxito, una vez formalizada la compra del activo. Antes de eso no facturamos nada: ni por buscar, ni por analizar, ni por presentarte operaciones que finalmente descartes.
Lo que compras y cuánto proceso judicial te queda por delante.
En un NPL compras el préstamo impagado, no el inmueble: todavía hay que ejecutar y tomar posesión. En una cesión de remate entras en una subasta ya adjudicada, así que te saltas la parte más incierta. En un REO el banco ya es propietario y el inmueble está libre.
El descuento y el riesgo van en ese mismo orden, de mayor a menor. Nadie te regala un 40 % sin pedirte algo a cambio, y ese algo es tiempo e incertidumbre.
Sí. El servicio jurídico oportuno para cada situación está incluido en los honorarios, junto con el acompañamiento en la búsqueda y la preparación de la documentación de compra.
En este tipo de operaciones no es un extra: es la parte que evita que compres un activo con una carga posterior que nadie te enseñó.
No hay mínimo formal, pero el honorario mínimo de 7.000 € + IVA marca el suelo práctico. Por debajo de unos 140.000 € de precio de compra, el porcentaje efectivo sube y la operación empieza a perder sentido para ti.
Tienes la tabla completa en el bloque de honorarios.
Pasa, y con frecuencia. Es una de las razones del descuento. La situación posesoria se analiza antes de ofertar y se refleja en el precio y en el plazo estimado de la operación.
Lo que no hacemos es enseñarte un activo ocupado como si estuviera libre para que los números parezcan mejores.
Transparencia
Podríamos enseñarte una tabla de operaciones con un 32 % anualizado. No lo hacemos: una rentabilidad pasada no dice nada de la tuya, y presentarla como si lo dijera es exactamente el tipo de publicidad que criticamos en el resto del sector.
Empezar
Cuanto más concreto seas con el capital y el plazo, menos tiempo perdemos los dos.
El manual completo está publicado. Sin formulario, sin registro y sin trucos.