Por qué tu local vale menos de lo que podría
Si tienes un local que no consigues alquilar o vender a buen precio, convertirlo en vivienda puede multiplicar su valor. Y con el Modelo Renaze, ni gestionas el trámite ni adelantas un euro.
¿Tu local puede optar?
En la Comunidad de Madrid, las condiciones mínimas para que una vivienda sea habitable están reguladas por el Reglamento de Vivienda (Decreto 111/2018). Esto es lo que revisamos primero en tu local.
- Luz y ventilación natural directas. Las estancias principales —salón y dormitorios— deben abrir a fachada o a un patio de luces reglamentario. Un patinillo de instalaciones no es válido.
- Altura libre mínima. Los locales suelen tener alturas distintas a las viviendas; hay que verificar que el tuyo cumple el mínimo exigido para uso residencial.
- Superficie mínima, tanto de la vivienda en conjunto como de cada pieza habitable: dormitorios, salón, cocina.
- Instalaciones adaptadas a uso residencial. Acometidas de agua, saneamiento y electricidad dimensionadas para vivienda, no para actividad comercial.
- Ubicación dentro del edificio. Plantas bajas, semisótanos y sótanos tienen restricciones específicas más estrictas para uso residencial.
Señales rápidas de que tu local no sería viable
- Es completamente interior, sin ventanas a fachada ni a un patio de luces reglamentario.
- Tiene una altura libre visiblemente reducida, como los locales antiguos de almacén.
- Está en un sótano o semisótano sin ninguna abertura al exterior.
Así lo gestionamos por ti
Desde el análisis inicial hasta tener la vivienda dada de alta, nosotros nos encargamos de cada paso. Tú solo decides al principio y recoges el resultado al final.
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Informe de viabilidad urbanística
Comprobamos si el planeamiento vigente permite uso residencial en tu local concreto, antes de que tú te comprometas a nada.
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Autorización de la comunidad de propietarios
Nos encargamos de gestionar el visto bueno de la comunidad, según los estatutos del edificio y si el cambio afecta a elementos comunes.
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Proyecto técnico
Nuestro arquitecto redacta el proyecto que acredita el cumplimiento de todos los requisitos de habitabilidad exigidos para uso residencial.
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Licencia de cambio de uso
Solicitamos al ayuntamiento la licencia de cambio de uso —y de obra, si es necesaria— junto con el proyecto técnico.
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Ejecución de la obra
Ejecutamos las obras necesarias con nuestro propio capital, incluidos los boletines de instalaciones adaptados a uso residencial.
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Alta como vivienda y venta
Tramitamos la licencia de primera ocupación y el alta catastral como vivienda, la vendemos y compartimos contigo la plusvalía al 50 %.
Esto es lo que podrías ganar tú
Un ejemplo ilustrativo de cómo se reparte el resultado. Las cifras reales dependen siempre de tu local y de la zona.
| Concepto | Detalle | Importe |
|---|---|---|
| Valor de tu local hoy | Precio orientativo de local en la zona | 120.000 € |
| Cambio de uso y reforma integral | Asumido íntegramente por Renaze | 60.000 € |
| Valor como vivienda terminada | Precio orientativo de vivienda en la zona | 275.000 € |
| Plusvalía generada | 275.000 € − 120.000 € − 60.000 € | 95.000 € |
| Para ti (50 % de la plusvalía) | +47.500 € |
Este ejemplo es ilustrativo, no un caso real verificado, pero muestra la lógica: partes de un local que hoy vale 120.000 € y, sin invertir nada, podrías terminar con 47.500 € además de tu parte del valor original. Los cambios de uso suelen tener un margen notablemente mayor que una reforma convencional, precisamente por la diferencia de precio por metro cuadrado entre local y vivienda.
Lo que puede complicar la operación
La mayoría de problemas en este tipo de operación se originan por saltarse la verificación previa. Esto es lo que analizamos antes de dar cualquier paso con tu local.
- El local no cumple los requisitos de luz natural. Es el motivo de descarte más habitual: un local interior sin fachada ni patio reglamentario no es viable, por muy bien ubicado que esté.
- La comunidad de propietarios deniega la autorización. Revisamos los estatutos y sondeamos a la comunidad antes de iniciar cualquier trámite.
- El planeamiento urbanístico no permite uso residencial en esa ubicación concreta, algo que confirmamos con el informe de viabilidad antes de comprometerte a nada.
- El local necesita más obra de la prevista. Por eso hacemos una visita técnica antes de firmar, para que el presupuesto sea realista desde el principio.
- Los plazos municipales se alargan. La tramitación de licencias puede tardar más de lo previsto según el ayuntamiento. Lo tenemos en cuenta al planificar el proceso.
Plazos orientativos del proceso completo
| Fase | Duración orientativa |
|---|---|
| Informe de viabilidad y autorización de la comunidad | 2-4 semanas |
| Proyecto técnico | 3-6 semanas |
| Licencia municipal de cambio de uso | 2-6 meses |
| Obra | 2-4 meses |
¿Y si tu local no es viable para vivienda?
No pasa nada: seguimos pudiendo ayudarte a sacarle partido en su estado actual, comercializándolo como local para venta o alquiler, con el mismo criterio profesional que aplicamos al resto de operaciones.
Contenido informativo de RENAZE 2025 REAL STATE SPAIN S.L. (CIF B24851099). Las cifras del ejemplo son ilustrativas y no constituyen una previsión ni una garantía de resultado. La normativa urbanística y de habitabilidad puede cambiar y varía según el municipio. No sustituye asesoramiento técnico ni jurídico profesional.