Los 3 conceptos que debes tener claros
Por qué te preocupa esto
Antes de poder vender hay que aceptar la herencia y liquidar el ISD, que varía mucho según comunidad autónoma y grado de parentesco. Además hay una doble plusvalía que muchos desconocen: una al heredar y otra al vender. Y si hay varios herederos, cada uno debe declarar su parte proporcional en el IRPF, lo que añade otra capa de confusión.
El camino, paso a paso
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Aceptación de la herencia
Ante notario firmas la aceptación: pura y simple, o a beneficio de inventario si hay dudas sobre deudas. Sin este paso no puedes hacer nada más con la vivienda.
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Liquidar el Impuesto de Sucesiones
Tienes 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 12 si lo solicitas dentro de los primeros 5. El importe depende de tu comunidad autónoma y de tu grado de parentesco con la persona fallecida.
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Inscripción registral a tu nombre
Con el ISD liquidado, inscribes la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Solo entonces puedes venderla legalmente.
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Venta de la vivienda
A partir de aquí el proceso es el mismo que el de cualquier venta: valoración, anuncio, negociación y firma en notaría.
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IRPF y plusvalía… otra vez
Al vender vuelves a tributar: IRPF sobre la diferencia entre el valor heredado y el de venta, y una segunda plusvalía municipal, distinta de la que ya pagaste al heredar.
Los impuestos que vas a pagar, explicados
Es la duda que más se repite: hay dos impuestos distintos, en dos momentos distintos, y una relación entre ellos que casi nadie tiene en cuenta.
1. Al heredar: el ISD
Se paga sobre el valor de lo que heredas, en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento. La cuota depende de dos factores:
| Grupo de parentesco | Quién entra | Tratamiento habitual |
|---|---|---|
| Grupo I y II | Hijos, cónyuge, padres | Más reducciones |
| Grupo III | Hermanos, tíos, sobrinos | Reducciones menores |
| Grupo IV | Resto de parientes o no parientes | Apenas reducciones |
La comunidad autónoma donde resida la persona fallecida importa tanto o más que el grado de parentesco: algunas bonifican el ISD entre padres, hijos y cónyuges hasta casi el 99 %; otras aplican la escala general casi sin reducciones. La diferencia entre unas y otras puede ser de miles de euros para la misma herencia.
2. Al vender: el IRPF
Aquí está el matiz que casi nadie conoce: tu ganancia patrimonial no se calcula con lo que pagó la persona fallecida por la vivienda originalmente.
3. Otra vez: la plusvalía municipal
Es el impuesto que casi nadie recuerda que va a pagar dos veces: una al heredar (la paga el heredero, en el mismo plazo de 6 meses que el ISD) y otra al vender (la paga el vendedor, en 30 días hábiles tras la firma). Cada pago se calcula sobre el incremento de valor del terreno en su propio periodo — son dos cálculos independientes, no uno solo repartido.
Un ejemplo completo
Vivienda valorada en la herencia en 180.000 €, más 5.000 € de gastos e ISD de la propia herencia, lo que da 185.000 € de valor de adquisición fiscal. Se vende después por 220.000 €. Cifras orientativas:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Ganancia patrimonial | 220.000 € − 185.000 € | 35.000 € |
| IRPF estimado | 19 %-21 % por tramos | ≈ 7.230 € |
| Plusvalía municipal (venta) | Variable según ayuntamiento | ≈ 1.200 € |
| Total impuestos en la venta | ≈ 8.430 € |
A esto ya se sumó, en su momento, el ISD pagado al heredar y la primera plusvalía municipal. El coste fiscal total de una herencia solo se ve completo cuando sumas ambos momentos, no solo el de la venta.
¿Y si sois varios herederos?
Cuando la vivienda se hereda entre hermanos o varios familiares, aparecen dos preguntas que no surgen con un solo heredero.
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Cada uno declara su parte en el IRPF
Al vender, cada heredero tributa solo por su porcentaje de la ganancia, no por el total. Si sois 3 hermanos a partes iguales, cada uno declara un tercio de la ganancia patrimonial.
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Hace falta unanimidad para vender
Ningún copropietario puede vender el 100 % de la vivienda sin el acuerdo de los demás. Si uno no quiere vender, existe la opción de la extinción de condominio: uno compra la parte de los otros y se queda con la vivienda entera.
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La extinción de condominio suele salir más barata
Frente a una compraventa normal entre hermanos, la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) en lugar de por Transmisiones Patrimoniales (ITP), lo que casi siempre supone un ahorro fiscal notable.
Antes de vender una vivienda heredada
- Revisa el valor declarado en la herencia. Es tu valor de adquisición fiscal, y determina cuánto IRPF pagarás al vender.
- Guarda todas las facturas del ISD: notaría, registro y el propio impuesto suman a tu valor de adquisición y reducen tu ganancia futura.
- Comprueba si ya se liquidó la primera plusvalía municipal al heredar, y ten presupuestada la segunda para cuando vendas.
Si la vivienda heredada está muy deteriorada
Es lo más habitual: se hereda tal cual quedó. Si ninguno de los herederos quiere meter dinero en una reforma, vender así significa aceptar la primera oferta baja que llegue.
Para eso existe el Modelo Renaze: ponemos nosotros el dinero de la reforma, la vendemos revalorizada y repartimos al 50 % la plusvalía generada. Ninguno de vosotros adelanta un euro — que suele ser justo el punto en el que los herederos no se ponen de acuerdo.
Contenido informativo de RENAZE 2025 REAL STATE SPAIN S.L. (CIF B24851099). No sustituye asesoramiento fiscal ni legal profesional.