Los 3 conceptos que debes tener en cuenta
Por qué te preocupa esto
Es la duda con más búsquedas de todo el proceso de venta: nadie te dice de entrada cuánto vas a «ver» realmente en tu cuenta. Se suma la confusión sobre las exenciones y el cambio en el cálculo de la plusvalía tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, que permite elegir el método más favorable.
Cómo se calcula el IRPF, paso a paso
La fórmula es siempre la misma:
Sobre esa ganancia se aplica la escala del ahorro por tramos. Cada tramo tributa a su tipo, no se aplica un único porcentaje a todo:
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Un ejemplo con números
Vivienda comprada por 150.000 € y vendida por 210.000 €, con una ganancia de 60.000 €. Cifras orientativas:
| Tramo de ganancia | Tipo | Cuota estimada |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % | 1.140 € |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % | 9.240 € |
| De 50.000 € a 60.000 € | 23 % | 2.300 € |
| IRPF total estimado | 12.680 € |
A esto se suma la plusvalía municipal, que varía mucho según ayuntamiento y años de tenencia, y se resta si aplicas alguna exención. El neto real solo se conoce sumando las tres piezas juntas — nunca solo una de ellas.
¿Tienes derecho a exención?
Dos caminos habituales para no pagar IRPF por la venta. Revisa si encajas en alguno antes de asumir que vas a tributar por todo.
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Reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe total en comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), quedas exento del IRPF por esa ganancia. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
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Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta al 100 %, sin obligación de reinvertir en nada. También aplica a la venta de la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio.
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Si no cumples ninguno de los dos
Tributarás por la escala general sobre la ganancia patrimonial. Aun así, recuerda que puedes reducir esa ganancia con las facturas de mejoras y los gastos de compraventa justificados.
La plusvalía municipal y los dos métodos
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 puedes elegir entre dos formas de calcular la base:
- Método objetivo. Valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia.
- Método real. El incremento de valor efectivo de la transmisión, aplicándole la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral total.
Se aplica el que te salga más barato, pero tienes que pedirlo tú y aportar las escrituras de compra y de venta. Y si vendes por igual o menos de lo que costó, no hay incremento de valor y por tanto no se paga — aunque sigue habiendo que declararlo.
Antes de aceptar una oferta
- Calcula tu ganancia real: precio de venta menos precio de compra, menos gastos e inversiones justificables (reforma, notaría, impuestos de compra).
- Comprueba si tienes derecho a exención: reinversión en vivienda habitual en 2 años, o exención total si tienes 65 años o más.
- Pide el cálculo de la plusvalía por los dos métodos (objetivo y real) y aplica el que te resulte más favorable.
- Guarda todas las facturas de mejoras y reformas. Reducen tu ganancia patrimonial a efectos de IRPF.
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